Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản . Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS. nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố hồ chí minh Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (755.53 KB, 94 trang ) 1.1 – Yếu tố tự nhiên. Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên. Thứ nhất – vị trí của BĐS: Là yếu tố đứng top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên. Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung, cụ thể là: 1 1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bát động sản. 1.1 (i). c) Các bước tiến hành thẩm định giá: Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất. Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai. Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Bước 4: Ước tính tổng . Để nhận định chính xác “giá trị Bất động sản” cần phải xem xét và đánh giá rất nhiều các yếu tố khác nhau. Ngoài quan hệ cung – cầu ở trên thị trường được xem là then chốt thì còn có yếu tố về tự nhiên, kinh tế xã hội và chính trị pháp lý,…sẽ trực tiếp định giá của sản phẩm Bất động sản. Dưới đây, chúng ta tìm hiểu thêm về condotel là gì và một số những yếu tố liên quan cụ thể nhất bất động tố trực tiếp ảnh hưởng đến bất động sảnYếu tố tự nhiênNhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng tới giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm là 6 yếu tố vị trí, diện tích, hình thức hay đặc điểm, môi trường và thiên tố kinh tếKhả năng mang lại thu nhập từ bất động sản mức thu nhập hay là giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá của việc chuyển nhượng của nó càng cao và ngược kiện kinh tế các sự kiện hội nhập, thu hút được các vốn đầu tư nước ngoài FDI, FPI sẽ làm gia tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ càng tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn ở tầm cỡ khu vực tham gia WTO, ASEAN và TPP,…Thị trường kinh tế sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ việc thất nghiệp…cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp nhiều đến giá trị BĐS. Quyết định đầu tư BĐS thì bạn phải rất quan tâm đến những tin tức của thị trường kinh tế để phần nào có thể dự đoán được nhịp độ của thị tố thị trườngYếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá bất động sảnTính hữu dụng của BĐS giá trị sử dụng đã được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn ở trong sản phẩm BĐS. Điều này nói lên được mức độ thỏa mãn của người sử dụng BĐS đó ở mức tố pháp lýTình trạng pháp lý của BĐS các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và giấy phép xây dựng,…của mảnh đất sẽ giúp cho BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho mọi hoạt động mua hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình các xây dựng khác gắn liền với BĐS tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS hay tình trạng tranh chấp về quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế đi quyền sở hữu chung.>>>> Xem thêm tại Giấy tờ mua bán đấtCác yếu tố bên ngoài ảnh hưởng trực tiếp đến bất động sảnCác yếu tố bên ngoài ảnh hưởng trực tiếp đến bất động sảnYếu tố chính trị pháp lýNhững chính sách tổ chức, xây dựng để phát triển của chính quyền với từng khu vực sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS. Các chính sách về đầu tư, quy hoạch và phân vùng phát triển ở từng khu vực khiến giá trị BĐS của vùng đó có những định giá khác biệt với tố kinh tế vĩ môCác điều kiện của thị trường BĐS ở trong khu vực khu vực có được định hướng hoặc là chú trọng đầu tư phát triển BĐS hay không. Điều này nằm ở trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nước sẽ phải định giá BĐS tăng hay giảm ở trong thời gian trạng vùng lân cận các công trình xây dựng và cơ sở hạ tầng như là đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc…Mức độ tăng trưởng GDP hằng năm của vùng GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền sẽ đổ vào BĐS. Kênh BĐS được xem là một kênh đầu tư có rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của thống và chính sách tiền tệ khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất cũng thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp sẽ vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào trong kênh BĐS tăng lên khiến thị trường giá thay kếtTrên đây, là một số những yếu tố quan trọng làm ảnh hưởng trực tiếp đến giá của bất động sản. Để biết thêm nhiều thông tin hơn nữa về bất động sản hãy liên hệ ngay với cresreal giả Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; Ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện..., tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; Có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là CÁC YẾU TỐ CÓ MỐI LIÊN HỆ TRỰC TIẾP VỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1. Nhóm các yếu tố tự nhiên * Vị trí của BĐS khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm vị trí tương đối. Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác vị trí tuyệt đối. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. * Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m. * Địa hình BĐS toạ lạc địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. * Hình thức kiến trúc bên ngoài của BĐS đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. * Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý.... Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng. * Tình trạng môi trường môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. * Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt... làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại. 2. Nhóm các yếu tố kinh tế * Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. * Những tiện nghi gắn liền với BĐS như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng. 3. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường * Tính hữu dụng của BĐS. * Nhu cầu loại BĐS trên thị trường. CÁC YẾU TỐ VỀ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN BĐS * Tình trạng pháp lý của BĐS các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có. * Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng.... CÁC YẾU TỐ BÊN NGOÀI 1. Các yếu tố chính trị pháp lý Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là * Các chính sách có tác động gián tiếp như sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng. * Các chính sách tác động trực tiếp như * Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam. * Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. * Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất... * Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS * Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS 2. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như * Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực * Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực * Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực * Hiện trạng vùng lân cận cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc... * Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng * Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp so với các vùng khác * Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; * Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng * Mức giá bình quân các loại đất trong vùng * Tỷ lệ thuế và mức thuế suất * Mức độ lạm phát chung * Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng. 3. Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ. Để nhận định chính xác “giá trị Bất động sản” cần xem xét và đánh giá rất nhiều yếu tố khác nhau. Ngoài quan hệ cung - cầu trên thị trường được xem là then chốt thì còn các yếu tố về tự nhiên, kinh tế xã hội, chính trị pháp lý,...sẽ trực tiếp định giá sản phẩm Bất động đây là 18 yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Bất động sản được đúc rút qua nhiều năm kinh nghiệm làm việc trong ngành Bất động - Các yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến Bất động - Yếu tố tự nhiênNhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhất - vị trí của BĐS Là yếu tố đứng top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại bao nhiêu thì giá trị BĐS tương ứng bấy nhiêu vị trí sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng lớn. Nhìn chung vị trí được định nghĩa và chia làm 2 loại vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò vô cùng quan trọng trong việc định giá của BĐS. Vị trí tương đối Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm. Vị trí tuyệt đối Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí đất có cả 2 vị trí tương - tuyệt đối, nằm tại trung tâm và tại ngã 3, ngã 4 trên trục lộ giao thông lớn thì giá trị BĐS được định giá rất hai - kích thước, diện tích mảnh đất kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Thông thường mảnh đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn được định giá ba - địa hình của BĐS địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp - vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như BĐS ven biển thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của BĐS sẽ cao với các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị cao một là ở nơi thật cao và hai là ở nơi cực thấp ở đây là ven biển.Thứ tư - tình trạng môi trường môi trường khu vực BĐS tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Điều có thể nhận thấy dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dưỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì tình trạng môi trường quyết định rất nhiều vào việc định giá BĐS năm - tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên các sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai bão, động đất, khí hậu xấu... thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên trị bất động sản phải chịu tác động từ rất nhiều yếu tố khác - Yếu tố kinh tếThứ nhất - khả năng mang lại thu nhập từ BĐS mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược chuyện là thu nhập từ BĐS tốt thì ai cũng sẽ tìm đến nó và nó trở nên có giá hơn. BĐS Việt Nam mới chỉ phục hồi từ năm 2016 trở lại đây và thời điểm này đang là giai đoạn phát triển tích cực trong một chu kỳ vòng đời BĐS. Thứ hai - sự kiện kinh tế các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài FDI, FPI sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực tham gia WTO, ASEAN, TPP,...Thứ ba - thị trường kinh tế sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp...cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Quyết định đầu tư Bất động sản thì bạn phải rất quan tâm đến những tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán được nhịp độ của thị trường. Thời kì kinh tế phát triển ổn định, dòng tiền đầu tư sẽ cao khiến nhu cầu về Bất động sản sẽ tăng lên rất - Yếu tố thị trườngThứ nhất - tính hữu dụng của BĐS giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm BĐS. Điều này nói lên mức độ thỏa mãn của người sử dụng sản phẩm BĐS đó ở mức hai - nhu cầu loại BĐS trên thị trường 2 phía cung cầu của loại sản phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trường. So giữa các loại BĐS với nhau như nhu cầu sử dụng BĐS đất nền tăng cao thì cầu BĐS chung cư sẽ giảm xuống và ngược - Yếu tố pháp lýThứ nhất - tình trạng pháp lý của BĐS các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,...của mảnh đất sẽ giúp BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán18 yếu tố tác động đến giá trị bất động sảnThứ hai - quy định về xây dựng gắn với BĐS các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây nhà với mục đích ở,....2 - Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hưởng đến Bất động - Yếu tố chính trị pháp lýNhững chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền với từng khu vực sẽ có ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực khiến giá trị BĐS của vùng đó có định giá khác biệt với nhất - các chính sách có tác động gián tiếp sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển và nhu cầu về BĐS tăng cao → giá trị BĐS tăng hai - các chính sách tác động trực tiếp Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam. Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất... Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Các chính sách thuế của Nhà nước đối với - Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ môThứ nhất - các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực khu vực có được định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển BĐS hay không. Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nước sẽ định giá BĐS tăng hay giảm trong thời gian hai - hiện trạng vùng lân cận các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc...Thứ ba - mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào BĐS. Kênh BĐS được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của tư - hệ thống, chính sách tiền tệ khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh BĐS tăng lên khiến cho thị trường giá thay đổi. Giá trị bất động sản luôn chịu sự ảnh hưởng và chi phối bởi rất nhiều yếu tố trên thị trường. Nếu hoạt động trong lĩnh vực này, chủ sở hữu và nhà đầu tư cần nắm được các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để đưa ra những quyết định chính xác và đúng đắn nhất. Nội dung bài viết Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Các yếu tố pháp lý Các yếu tố ngoại cảnh Yếu tố công nghệ, dịch vụ phụ trợ 1. Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản thường có mối liên quan trực tiếp đến thị trường, chủ yếu xuất phát từ chính sản phẩm bất động sản đó. Cụ thể gồm Yếu tố tự nhiên Vị trí của bất động sản Phần lớn giá trị của bất động sản được quyết định thông qua vị trí của bất động sản. Vị trí của bất động sản thuận lợi bao nhiêu thì càng quyết định giá trị và giá cả của bất động sản bấy nhiêu. Thông thường, vị trí trong bất động sản được chia thành 2 loại Vị trí tương đối Là những bất động sản nằm ở trung tâm đô thị, dân cư đông đúc, gần cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ… Vị trí tuyệt đối Là những bất động sản nằm ở ngã 3, ngã 4 giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn. Trên thực tế, bất động sản nào có cả vị trí tương đối lẫn tuyệt đối thì chắc chắn sẽ có giá trị cao hơn so với các bất động sản khác. Diện tích, kích thước bất động sản Mảnh đất có diện tích và kích thước tối ưu khi nó thỏa mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Chẳng hạn như những bất động sản có diện tích vuông vắn, mặt tiền lớn thì thường được ưa chuộng và định giá cao hơn. Địa hình xây dựng Giá trị của bất động sản nằm trong khu vực địa hình cao hay thấp sẽ không giống nhau. Bất động sản ở những khu vực thấp, vùng trũng, hay bị ngập nước vào mùa mưa hoặc gặp hiện tượng thủy triều bất động sản ven biển thì giá luôn thấp hơn những bất động sản sở hữu lợi thế về địa hình cao, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố nói trên. Thế nhưng, đối với các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thì địa hình ở nơi thật cao và ở nơi cực thấp ven biển sẽ có giá trị cao hơn. Hình thức kiến trúc bên ngoài của bất động sản Đối với bất động sản là nhà hay các công trình xây dựng khác, nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau thì bất động sản có thiết kế và kiến trúc hợp thị hiếu người mua hơn sẽ có giá cao hơn và ngược lại. Thổ nhưỡng, địa chất Đó là những yếu tố liên quan đến độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý… Tùy thuộc vào mục đích sử dụng mà mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá trị của bất động sản sẽ khác nhau. Chẳng hạn như độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng cho đất xây dựng. Tình trạng môi trường Bất động sản nằm trong khu vực có môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị. Yếu tố này dễ nhận thấy nhất ở các bất động sản nghỉ dưỡng. Cùng là khách sạn cao cấp nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành sẽ chi phối đến việc định giá bất động sản đó. Các nguy cơ rủi ro của tự nhiên Những bất động sản nằm ở vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai bão, lũ lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt… thường có giá trị thấp hơn rất nhiều so với các bất động sản ở vùng an toàn về thiên nhiên. Yếu tố kinh tế Khả năng mang lại thu nhập của bất động sản Mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ bất động sản là yếu tố quan trọng quyết định đến giá trị của bất động sản đó. Cụ thể, khả năng tạo ra thu nhập, sinh lời của bất động sản càng cao thì giá trị của bất động sản càng tăng và ngược lại. Sự phát triển của kinh tế Sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp… cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Bởi vậy, trước khi đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư chuyên nghiệp thường theo dõi tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán nhịp độ của thị trường. Khi kinh tế phát triển ổn định, nhu cầu về đầu tư bất động sản sẽ tăng cao khiến cho giá trị của bất động sản cũng có chiều hướng gia tăng. Ngoài ra, các sự kiện hội nhập, thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI, FPI cũng làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản, từ đó giá trị bất động sản tăng theo. Những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực có thể kể đến như WTO, ASEAN, TPP… Hệ thống tiện ích nội, ngoại khu Các hệ thống tiện ích có thể kể đến như hệ thống điện, nước sinh hoạt, nước thải, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc… xung quanh khu bất động sản đều góp phần tác động đến giá trị bất động sản. Yếu tố liên quan đến thị trường Tính hữu dụng của bất động sản Tính hữu dụng của bất động sản chính là giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm bất động sản. Một bất động sản có thể thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người dùng thì bất động sản đó sẽ có giá cao. Mối quan hệ cung - cầu Giá trị bất động sản cao hay thấp, tăng hay giảm phần nào bị ảnh hưởng bởi cung - cầu của bất động sản đó cân bằng hay chênh lệch. Nếu cung tăng nhưng cầu giảm thì giá trị bất động sản sẽ có cơ hội tăng vọt. Ngược lại, khi cung giảm nhưng cầu tăng thì giá trị bất động sản sẽ đứng yên hoặc giảm xuống. 2. Các yếu tố pháp lý Tình trạng pháp lý của bất động sản Một bất động sản sẽ có giá trị hơn khi sở hữu đầy đủ các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng… hiện có. Trong thời buổi lừa đảo nhà đất hoạt động tinh vi như hiện nay, những bất động sản đầy đủ pháp lý luôn được tìm kiếm và săn đón, dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán. Quy định về xây dựng gắn với bất động sản Các quy định về xây dựng gắn với bất động sản có thể kể đến như các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản; tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung ví dụ nếu là đất quy hoạch thương mại dịch vụ thì không được phép xây dựng với mục đích để ở. Nếu một bất động sản gặp nhiều hạn chế về xây dựng gắn liền với bất động sản thì dù có được vị trí thuận lợi, pháp lý đầy đủ thì cũng không được “giá” bằng những bất động sản có ít hạn chế hơn. 3. Các yếu tố ngoại cảnh Các yếu tố ngoại cảnh thường mang tầm vĩ mô, có sức ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản toàn khu vực và trong cả nước. Yếu tố chính trị pháp lý Các chính sách tác động gián tiếp đến thị trường bất động sản là sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương nhằm thúc đẩy kinh tế phát triển, từ đó tăng nhu cầu về bất động sản và tăng giá trị của bất động sản trong khu vực đó. Các chính sách tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản bao gồm Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam. Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô Định hướng phát triển của Nhà nước Bất động sản nằm trong khu vực được định hướng và chú trọng đầu tư phát triển sẽ có giá tăng theo thời gian. Còn những bất động sản không nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền Nhà nước thì rất khó tăng giá. Hiện trạng vùng lân cận Bất động sản ở những khu vực có công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng được đầu tư như điện, đường, thông tin liên lạc… thì sẽ được hưởng lợi về sức hút và giá trị. Mức độ tăng trưởng GDP Bất động sản nằm trong khu vực có mức độ tăng trưởng GDP cao hàng năm sẽ được nhiều người quan tâm và tăng giá trị theo thời gian. Hệ thống, chính sách tiền tệ Khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì dòng tiền đổ vào bất động sản sẽ lớn hơn. Điều này dẫn đến giá bất động sản tăng nhanh hơn. Tỷ lệ thuế và mức thuế suất Khu vực có tỷ lệ thuế và mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút nhiều vốn đầu tư hơn, kéo theo sự tăng trưởng của thị trường bất động sản khu vực đó. Người tham gia thị trường bất động sản Khi các nhà đầu tư, tập đoàn rót vốn đầu tư thì giá trị bất động sản ở khu vực sẽ có sự thay đổi. Các yếu tố xã hội Mật độ dân số Bất động sản ở những nơi có đông dân cư thường sẽ có giá hơn là bất động sản ở những nơi dân cư thưa thớt. Ngoài ra, ở những khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao thì bất động sản nơi đó cũng được hưởng lợi về giá. Yếu tố khác Y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh, tập quán của người dân,... đều là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản. 4. Yếu tố công nghệ, dịch vụ phụ trợ Công nghệ phát triển ảnh hưởng không nhỏ đến phương thức kinh doanh, giao dịch, thuê nhà trên thị trường bất động sản. Kéo theo đó là sự xuất hiện của các sàn giao dịch giúp thúc đẩy nhu cầu của thị trường, làm thay đổi thói quen và hành vi mua sắm, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho trao đổi thông tin và giao dịch. Đây cũng là yếu tố tiềm năng có thể tác động đến giá trị của bất động sản. Giá trị bất động sản chịu sự chi phối từ rất nhiều yếu tố, từ điều kiện tự nhiên cho đến tình hình kinh tế, xã hội. Thông qua bài viết, hy vọng bạn đã hiểu thêm về những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, để từ đó đưa ra những quyết định đầu tư bất động sản hợp lý, đúng đắn. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ TRỊ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN 1. YẾU TỐ TỰ NHIÊN – Vị trí của bđs – Kích thước, diện tích của mảnh đất kích thước và diện tích của mảnh đất có tối ưu trong mục đích sử dụng ko. thông thường mảnh đất có dt vuông vắn, mặt tiền lớn đc định giá cao – Địa hình của BĐS địa hình của bđs đó cao hay thấp so với bđs khác trong khu vực, có hay bị ngập nước vào mùa mưa hay không – Tình trạng môi trường bđs toạ lạc tại khu vực môi trường trong lành hay ô nhiễm. Yếu tố tự nhiên là yếu tố hàng đầu để định giá bất động sản 2. YẾU TỐ KINH TẾ – Khả năng mang lại thu nhập từ bđs giá trị lợi nhuận hàng năm từ bđs đó mang lại có ảnh hưởng rất lớn tới giá bán của bđs. – Sự kiện kinh tế các sự kiện hội nhập, thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI, FPI làm tăng nhu cầu sử dụng bđs và giá trị bđs sẽ tăng theo. -Sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp cũng sẽ ảnh hưởng tới giá trị bđs. Yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến thị trường và giá trị bất động sản 3. YẾU TỐ THỊ TRƯỜNG – Tính hữu dụng của bđs giá trị đc khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm bđs càng cao thì giá trị bđs càng cao. – Nhu cầu thị trường về loại bđs nào thị hiếu, nhu cầu của khách hàng mỗi thời điểm khác nhau dẫn đến giá trị các bđs đc định giá khác nhau tuỳ từng thời điểm với cùng 1 sản phẩm. Ví dụ Thời điểm khi chưa có dịch covid thì căn hộ codotel, bđs nghỉ dưỡng đc bán với giá trị cao, khi có dịch covid thì thị trường lại chuyển hướng sang đầu tư đất nền, nhà đất khu đô thị. 4. YẾU TỐ PHÁP LÝ – Tình trạng pháp lý của bđs bđs có pháp lý minh bạch, có giấy tờ sở hữu rõ ràng sẽ có giá trị cao hơn bđs chưa có giấy tờ pháp lý – Quy định về XD gắn với bđs. Yếu tố về pháp lý gắn liền với giá trị bất động sản 5. YẾU TỐ CHÍNH TRỊ, CHÍNH SÁCH – Chính sách có tác động gián tiếp sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy ptrien kinh tế, kéo theo nhu cầu về bđs tăng làm gía trị bđs tăng -Các chính sách tác động trực tiếp + CS cho phép Việt Kiều mua bđs tại VN +CS tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào bđs +CS thuế của Nhà nước đối với bđs -Chính sách quy hoạch của vùng yếu tố ảnh hưởng rất lớn tới thị trg bđs, giá trị bđs. Khu vực có quy hoạch khu Đô thị, quy hoạch giao thông, quy hoạch XD công trình, quy hoạch về giáo dục, Khu công nghiệp…sẽ thu hút các nhat đầu tư bđs. Yếu tố về chính trị, chính sách ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản 6. YẾU TỐ KINH TẾ VĨ MÔ – Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng GDP cao dẫn đến dòng tiền đổ vào bđs -Chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn, đồng nghĩa với việc tiền đổ vào bđs sẽ nhiều hơn. -Tỷ lệ thuế suất tại khu vực khu vực có mức thuế suất đc ưu đãi sẽ thu hút vốn đầu tư và kéo theo thị trường bđs tăng lên. Ví dụ Cs thuế ưu đãi với các đặc khu kinh tế đã thu hút vốn đầu tư của các doanh nghiệp đổ về đặc khu dẫn đến giá bán bđs đc đẩy lên cao. – Sự tham gia của các chủ đầu tư lớn khi có 1 tập đoàn, 1 doanh nghiệp bđs lớn có thương hiệu đầu tư vào khu vực nào thì khu vực đó hạ tầng dc phát triển, thu hút người dân về ở, giá trị bđs xung quanh đó cũng tăng theo. Yếu tố kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến thị trường và giá trị bất động sản CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ TRỊ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN.

các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản